Ο δρόμος για το Κτηματολόγιο περνά και από τον έφορο - Τα Κτηματολογικά Γραφεία υποκαθιστούν τα υποθηκοφυλακεία
Του φοροτεχνικού Γιωργου Δ. Χριστοδουλου / g.christopoulos@mental.gr
«Εσφαλμένη εγγραφή»
Θυμίζουμε ότι αν έχει συμβεί αυτό δυστυχώς οι πολίτες δεν μπορούν να υποβάλλουν δήλωση καθʼ όσον η κτηματογράφηση έχει ήδη ολοκληρωθεί. Και τα ερωτήματα στις περιπτώσεις αυτές είναι «και τώρα τι γίνεται»; Κινδυνεύω να χάσω το ακίνητό μου; Τι προβλέπει ο νόμος; Εδώ κατά τον νόμο πρόκειται για «εσφαλμένη εγγραφή». Δηλαδή με έκπληξη μπορείτε να δείτε:
α) Το ακίνητό σας να έχει καταχωρηθεί με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη»! ή
β) Το ακίνητό σας να έχει καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο υπέρ τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου. Η διόρθωση στην πρώτη περίπτωση μπορεί να ζητηθεί με αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει «δικαίωμα εγγραπτέο» στο κτηματολόγιο, καταρχήν στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, και αν αυτό αρνηθεί ή δεν απαντήσει εντός 15 ημερών, στον Κτηματολογικό Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου.
Σημειώνεται ότι μέχρι να ορισθεί αυτός, η πιο πάνω αίτηση (προσφυγή πλέον) υποβάλλεται στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου, που δικάζει κατά τη διαδικασία της λεγόμενης «εκούσιας δικαιοδοσίας».
Η διόρθωση
Η διόρθωση στη δεύτερη περίπτωση μπορεί να ζητηθεί με αναγνωριστική ή διεκδικητική αγωγή, προκειμένου να αναγνωρισθεί το δικαίωμά σας ως δικαιούχος, και να διαταχθεί η διόρθωση της αρχικής πρώτης εγγραφής. Προθεσμίες για να μη χάσετε το ακίνητό σας. Στις παραπάνω περιπτώσεις είπαμε ότι μιλάμε για «διόρθωση εσφαλμένων αρχικών εγγραφών» στο Κτηματολόγιο, και οι θεραπείες που προβλέπονται στον νόμο (Ν. 2664/1998 «Εθνικό Κτηματολόγιο»), και που παραθέσαμε, πρέπει να γίνουν μέσα σε οκτώ χρόνια για όσους κατοικούν στην Ελλάδα και μέσα σε δέκα χρόνια για όσους κατοικούν στο εξωτερικό.
Αν το ακίνητο δεν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο.
Ο δρόμος για το Κτηματολόγιο περνά και από τον έφορο, την ίδια ώρα που τα κτηματολογικά γραφεία υποκαθιστούν τα υποθηκοφυλακεία. Στο μεταξύ, στα «Κτηματολογικά Φύλλα» από εδώ και στο εξής θα καταχωρίζονται όλες οι διακαιοπραξίες, οι δικαστικές αποφάσεις, οι διοικητικές πράξεις κ.λπ. που εγγράφονται με βάση την κειμένη νομοθεσία στα βιβλία που τηρούνται στα υποθηκοφυλακεία. Ετσι, θα είναι δυνατή και η όποια θεραπεία σε περίπτωση μη έγκυρης ή έγκαιρης δήλωσης του ακινήτου. Μερικές διδακτικές περιπτώσεις - παραδείγματα, προκύπτουν από τις πρώτες 340 περιοχές της χώρας, όπου εφαρμόστηκε ο θεσμός και όπου ιδιοκτήτες δεν είχαν δηλώσει στο κτηματολόγιο το ακίνητό τους. Οι θεραπείες που προβλέπονται στον νόμο (Ν. 2664/1998 «Εθνικό Κτηματολόγιο») πρέπει να γίνουν μέσα σε οκτώ χρόνια για όσους κατοικούν στην Ελλάδα και μέσα σε δέκα χρόνια για όσους κατοικούν στο εξωτερικό.
1. Πότε «αρνούνται» τα Κτηματολογικά Γραφεία τη μεταγραφή των ακινήτων στο νέο σύστημα
Καταρχήν πρέπει να έχουμε υπʼ όψη μας ότι όπως ο μεταγραφοφύλακας στο υποθηκοφυλακείο, έτσι και τα Κτηματολογικά Γραφεία, τα οποία σύμφωνα με τον νόμο (άρθρο 23 του Ν. 2664/1998 «Εθνικό Κτηματολόγιο») από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου υποκαθιστούν πλέον τα υποθηκοφυλακεία, είναι υποχρεωμένα να αρνούνται τη μεταγραφή των ακινήτων στο σύστημα του Κτηματολογίου, αν δεν προσκομίζεται αντίγραφο της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, θεωρημένο από τον έφορο. Δηλαδή οι διατάξεις της φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων που αφορούν τη μεταγραφή πράξεων στα υποθηκοφυλακεία, εφαρμόζονται και στην περίπτωση της καταχώρησης των πράξεων στα Κτηματολογικά Βιβλία. Το ίδιο θα ισχύει και για τον φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος το τέλος συναλλαγής ακινήτων, τον φόρο κληρονομιάς - δωρεάς - γονικής παροχής. Επομένως στα «Κτηματολογικά Φύλλα» θα καταχωρίζονται όλες οι διακαιοπραξίες, οι δικαστικές αποφάσεις, οι διοικητικές πράξεις, κ.λπ. που εγγράφονται με βάση την κείμενη εκάστοτε νομοθεσία στα βιβλία που τηρούνται στα υποθηκοφυλακεία. Πιο κάτω θα δούμε τις σχετικές διευκρινήσεις που έδωσε το υπ. Οικονομικών.
2. Πότε οφείλεται να καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης και άλλες χρήσιμες διευκρινίσεις και λεπτομέρειες
Πρέπει να ξεκαθαρίσουμε καταρχήν ότι μιλώντας για το Κτηματολόγιο, μιλάμε για την υποβολή της Δήλωσης, που προβλέπει ο Ν. 2308/1995 «Κτηματογράφηση για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου» με την οποία γραφόμαστε στα κτηματολογικά βιβλία ως δικαιούχοι «των εγγραπτέων σε αυτό δικαιωμάτων».
Γι' αυτό όπως μας προειδοποιεί στις οδηγίες του το Κτηματολόγιο η δήλωση αφορά δικαίωμα και όχι ακίνητο. Οπως σπεύδει να μας διευκρινίσει το υπ. Οικονομικών στην πρόσφατη εγκύκλιό του (ΠΟΛ 1092/13-6-2008) με τον τίτλο «Παροχή διευκρινίσεων σχετικά με τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων στο σύστημα του Κτηματολογίου», οι βεβαιώσεις αυτές, οι οποίες δεν αποτελούν τίτλους των εγγεγραμμένων δικαιωμάτων και δεν δημιουργούν τεκμήριο γι' αυτά, πιστοποιούν, ως προς το ακίνητο την πρώτη εγγραφή στα κτηματολογικά βιβλία, την ημερομηνία της πρώτης αυτής εγγραφής και τα λοιπά ουσιώδη της στοιχεία.
Δικαστική απόφαση
Πρέπει όμως να ξαναγυρίσουμε στις περιπτώσεις που αφορούν τους πολίτες εκείνους που δεν υπέβαλλαν δήλωση στις πρώτες 340 περιοχές στο Κτηματολόγιο και όπως επισημάναμε και παραπάνω μόνο δικαστική απόφαση έρχεται να λύσει το πρόβλημα αφού πλέον δεν μπορούν να υποβάλλουν δήλωση εκ των υστέρων καθόσον έχει ολοκληρωθεί η Κτηματογράφηση.
Βέβαια το Υπουπουργείο Οικονομικών εξετάζοντας ως προς το αποτέλεσμα τις τρεις περιπτώσεις των δικαστικών αποφάσεων, αποσκοπεί - και πολύ ορθά - να ενημερώσει τους ενδιαφερόμενους πολίτες για τις φορολογικές υποχρεώσεις και για το λόγο αυτό σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις (ΑΝ 1521/1950, άρθρο 2) μας θυμίζει ότι οφείλεται φόρος μεταβίβασης σε μεταγραφή ή σε σημείωση στο βιβλίο μεταγραφών της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, λόγω συμπλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας ή από οποιαδήποτε άλλη αιτία, με εξαίρεση την περίπτωση όπου στο όνομα του προσώπου στο οποίο γίνεται η αναγνώριση, υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος για το δικαίωμα αυτό, για το οποίο έχει υποβληθεί η σχετική δήλωση. Ναι με δικαστικές αποφάσεις αλλά και φόρος.
Με βάση τα πιο πάνω: Οφείλεται φόρος μεταβίβασης:
Οταν η δικαστική απόφαση (επί αναγνωριστικής ή διεκδικητικής αγωγής) περιέχει αναγνώριση του δικαιώματος του ενάγοντος ή αιτούντος με διαταγή διόρθωσης της αρχικής πρώτης εγγραφής (ως ανακριβούς).
Δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης:
Οταν η δικαστική απόφαση (επί αίτησης για διόρθωση αρχικής εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη») διατάσσει απλώς τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής χωρίς να έχει και αναγνωριστικό περιεχόμενο. Προσοχή: Εδώ σε περίπτωση που η δικαστική απόφαση αφορά αναγνώριση χρησικτησίας, και ο επικαλούμενος αυτήν εμφανίζεται ως δικαιούχος στα κτηματολογικά βιβλία, για την καταχώρηση της σχετικής δικαστικής απόφασης που διατάσσει και τη διόρθωση, οφείλεται ο φόρος χρησικτησίας.
Διόρθωση εγγραφής
Τέλος όταν η δικαστική απόφαση διατάσσει διόρθωση αρχικής εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη» όπου γίνεται επίκληση μη μεταγεγραμμένου τίτλου κτήσης, υποβάλλεται για καταχώρηση εκτός από την δικαστική απόφαση και ο μη μεταγεγραμμένος τίτλος. Οπότε καταβάλλεται ο φόρος μεταγραφής του τίτλου και δεν οφείλεται φόρος λόγω μεταγραφής της δικαστικής απόφασης.
.jpg)
